Molte regioni sono dotate di normative urbanistiche per recuperare ad uso abitativo gli spazi sottotetti situati su edifici esistenti, ponendo diverse condizioni e presupposti per accedervi, disponendo ad esempio altezze minime ridotte in deroga a quelle del D.M. 5 luglio 1975. Normalmente il recupero abitativo dei sottotetti è una trasformazione edilizia che comporta il cambio d’uso del volume esistente situato tra le falde di copertura ad uso civile abitazione, necessariamente con opere di adeguamento/realizzazione di: impianti tecnici e servizi igienici; modifiche su prospetti e forometria per adeguare illuminazione e ricambio d’aria naturali come finestre, lucernari, portefinestre, abbaini, eccetera; consolidamento strutturale, ove necessario, dei solai di calpestio o della copertura; eventuale aumento di unità immobiliare; dotazione minima parcheggi, salvo deroghe; e altro ancora; Cerchiamo di capire le possibilità modalità di recupero abitativo dei sottotetti, per poter inquadrare le corrette categorie di intervento e relativi titoli abilitativi/edilizi necessari, sottolineando ancora la consultazione incrociata delle norme regionali in materia.
Distinzione tra sottotetto, mansarda e locale tecnico Prima di tutto si riportano le definizioni normative estrapolate dal Regolamento Edilizio Tipo nazionale (corso gratuito online), sottolineando che potrebbero esistere ulteriori declinazioni regionali: Sottotetto: nel RET Allegato A è definito alla voce n. 23 quale spazio compreso tra l’intradosso della copertura dell’edificio e l’estradosso del solaio del piano sottostante; in altre parole si intende quel volume compreso tra le falde di copertura dell’edificio (anche per tetti piani) e l’ultimo soppalco calpestabile o meno. I sottotetti si possono distinguere in base alla loro potenziale utilizzazione del solaio sottostante, cioè alla sua praticabilità (strutturale) o abitabilità (funzionale). Mansarda/Attico: spazio realizzato a copertura di un fabbricato con requisiti di abitabilità (altezze minime e medie interne, aeroilluminazione, praticabilità strutturale del solaio di calpestio, impianti, servizi w.c., ecc); Sottotetto proprio o soffitta, quale volume tecnico con sola funzione di camera d’aria, con solaio di calpestio idoneo o meno a sopportare carichi di persone o cose, dotato di caratteristiche oggettive di non abitabilità, trattandosi in questo caso di un minimo spazio tecnico richiesto per la copertura dell’edificio, con eventuali impianti tecnici; Soffitta: vano inabitabile con permanenza umana, praticabile ma utilizzabile soltanto come deposito, stenditoio o similari; Volume tecnico: nel RET Allegato A è definito alla voce n. 31, quali vani e spazi strettamente necessari a contenere ed a consentire l’accesso alle apparecchiature degli impianti tecnici al servizio dell’edificio (idrico, termico, di condizionamento e di climatizzazione, di sollevamento, elettrico, di sicurezza, telefonico, ecc). La giurisprudenza amministrativa ha consolidato diverse precisazioni sulla nozione di volume tecnico, definendolo come un volume non impiegabile né adattabile ad uso abitativo e comunque privo di qualsivoglia autonomia funzionale, anche solo potenziale, perché strettamente necessario per contenere, senza possibili alternative e comunque per una consistenza volumetrica del tutto contenuta, gli impianti tecnologici serventi una costruzione principale per essenziali esigenze tecnico-funzionali della medesima e non collocabili, per qualsiasi ragione, all’interno dell’edificio (Cons. di Stato n. 8170/2022, n. 4358/2020). Alla luce delle soprastanti definizioni edilizie è utile rammentare che la pacifica giurisprudenza ha escluso la natura di vano tecnico del sottotetto (Consiglio di Stato n. 5004/2023, n. 1184/2022), in quanto: “si definisce ‘tecnico’ il volume non impiegabile né adattabile ad uso abitativo e comunque privo di qualsivoglia autonomia funzionale, anche solo potenziale, perché strettamente necessario per contenere, senza possibili alternative e comunque per una consistenza volumetrica del tutto contenuta, gli impianti tecnologici serventi una costruzione principale per essenziali esigenze tecnico-funzionali della medesima e non collocabili, per qualsiasi ragione, all’interno dell’edificio (Consiglio di Stato, Sez. VI n. 7584 del 2021; Sez. VI, n. 3318 del 2021; Sez. II n. 5940 del 2021). Tali possono essere, in via esemplificativa, quelli connessi alla condotta idrica, termica, all’ascensore e simili (Consiglio di Stato, Sez. II n. 7357 del 2021, Sez. V, n. 3059 del 2016, Sez. VI n. 175 del 2015). Solo alle predette condizioni tali volumi non vanno computati nel calcolo della volumetria massima consentita, in quanto per definizione essi non generano autonomo carico urbanistico (Consiglio di Stato, Sez. IV, n. 4358 del 2020)”.
